2008年2月22日，由品牌中心组织，公司各事业部负责人前往东莞松山湖，在有关方面接待下，分别参观了万科•松山湖1号和光大•锦绣山河两个高端别墅项目。

以下是考察纪实：



考察合影

自古以来，美女配英雄，才子配佳人被传为美谈。人间情事如此，楼市楼事亦如此。今天，品牌开发商和优质资源结合，彼此联姻能够保证在最大程度上创造楼市精品，成为一个城市标志性建筑乃至一个民族的骄傲。

松山湖具有不可多得的环境稀缺资源，是未来的东莞主城区、同时属于国家级的高新科技产业园，根据开发经验，这三种因素结合，是刺激豪宅产品价格攀升的最有利条件。
  
万科松山湖1号的前世今生

2005年6月27日，东莞市万科房地产有限公司参股49%的东莞市松山居置业有限公司与东莞市国土局签订东莞松山湖项目一期土地出让合同，土地总价款为1.53亿元人民币。该地块净地面积为13.33万平方米，容积率约为0.58，总建筑面积为7.7万平方米，总户数为370户，其中联排别墅单套建筑面积约140－235平方米，独栋别墅单套建筑面积约320－330平方米。
2006年1月，松山湖1号项目一期工程开工。2006年11月份，一期100多套别墅开盘售磬，后又加推了几十套，也被抢购一空。
二期100多套别墅于2007年9月15号在松山湖凯悦酒店进行购房申请，价格区间在2.2万－4.5万/每平方米之间，与一期相比，价格有了较大幅度的提高，4.5万/每平方米左右的单位是位置较好的临湖别墅，景观资源非常优越。

100多栋联排别墅共有七种户型，每一种户型都设有前后花园，部分户型更设有前、后、侧三面花园设计，在自己家的花园里，业主可以根据自己喜好和心情随意打扮，园林美景一览无余。

万科松山湖1号在户型方面可圈可点之处颇多，比如，中西厨设计，同时满足不同客户需求。下沉式客厅设计，室内功能分区明确，各功能分区彼此影响较小，彰显大户门风。豪华主卧设计，主人尊贵彰显无遗。

在园林设计方面，松山湖1号充分利用原生的地形、水系和植被，以社区会所为中心，设计亲水、休闲的社区活动场所，把松山湖优质饮用水资源引入社区，尽可能让自然资源更多的分配到每户；以水系为主轴空间，通过渗入社区的纵向水体空间与现有湖面结合，增加街景空间层次，创造丰富、适合居住的尺度。

松山湖1号小区大树70%为常绿树种，其中70%为常绿直立树，通过丛植组团方式形成收放轻重结合的主空间，在建筑间距较开放处适当配置横向常绿和落叶主景大树。

在建筑用材上，松山湖1号以STUCCO石材、涂料、筒瓦的搭配使用，高档、尊贵再现世界豪宅典范的西班牙建筑风格。

考察印象

众厦地产考察团着重了解了松山湖1号的建筑细节、推广策略和客户管理，认为作为一个非常住型项目，营销区域扩大至泛珠三角，最终实现销售额十多亿，说明一线品牌地产公司成熟的产品打造和规划设计能力，开发理念上也迎合了生态地产的潮流要求。但整体密度较高，配套也不完备，还不能充分显现一流豪宅的价值。




无边际泳池




会所一角





韩总、杨总在听取销售人员讲解









松山湖1号建筑外观













景观小品一览

在蒙蒙细雨中，考察团驱车前往松山湖1号以南5公里处的“光大•锦绣山河”。

锦绣山河共分十期开发，规划有十万平米的大型会型和商业配套，类型除300-1000平米的独栋别墅外，还有相当比例的高层，目前销售近50套，每套在1000万至5000万之间。开发商光大地产系东莞本土开发商，为达到“名人营销效应”，花百万巨资邀请前英国首相布莱尔在此发表演讲。

由“锦绣山河”公共停车处到销售中心，还需要步行十五分钟，沿路树木葱郁，湖景迷人。

考察团在销售现场，对其“生态别墅”的概念，向销售人员进行了询问。大家认为：作为多期开发的高端豪宅大盘，目前一期超过4万/平米的开盘价格明显偏高；在规划上，高层与别墅混合，私密性处理不好，加上巨大的售价差，难对吸引区域以外的投资型客户；此外，楼盘类似北美建筑风格的外观，与园林小品的特色不一致，大量使用文化石与部分采用砂岩，立面色彩上也不太协调。因此，锦绣山河和万科松山湖1号成熟的西班牙风格别墅群比较，明显低上一个档次。营销结果基本上都是本土客户，从产品推广策略上来讲不算成功。



步入光大•锦绣山河销售中心







北美风格园林




优美湖景






大宅外观