房地产策划代理公司——众厦地产：惠州楼市展望一体化惠阳大亚湾片区将直接受益

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惠州楼市展望一体化惠阳大亚湾片区将直接受益

发布时间： 2010-6-9 转载自：南方都市报浏览次数：

路网升级是深惠一体化推进的重要环节，但要真正实现还需要相当长的时间。近两年，一体化已经取得了成果，比如沿海高速开通路网升级、两地医保开始互通、文化交流频繁等，但仍需要深层次消除其他方面的壁垒，如政府管理、消费理念等方方面面。
一体化也将为惠州楼市带来新的机遇，与深圳之间的差距逐步缩小，越来越多的人对于“工作在深圳，居住在惠州”的居住方式认可。目前来看，大亚湾在一体化进程中是直接受益者，区域前景引来众多企业在此跑马圈地。同时，惠城区也因拥有成熟配套，成为异地置业的热点。在这种背景下，资源性高端楼盘和中心区中小户型的升值前景被投资客看好。

1、深惠一体化何时能实现？
交通改造只是初步，未来还需内部打通。
深惠一体化何时能够实现？这个概念性的问题，众多的楼盘项目都以深惠一体化作为卖点，但是业内人士都坦率地表示，一体化的进程还有很长的路要走，交通路网的升级并不是体现一体化的全部。
众厦地产惠州公司总监肖琴华直接表示，交通路网的贯通并不等于一体化实现，交通的改善只是缩短了两个城市之间的心理距离。交通路网的升级只是一个信号，表示一体化进程在加快，距离真正的一体化还很远。山水华府置业营销总监吴元辉表示，一体化肯定能够实现。他认为，从地理经济学的角度来看，城市群的出现是一种必然，比如东京、纽约，城市群内部可以资源共享、人才流动。目前政府也在推动这个进程，但是要想真正实现一体化个人估计最快也要5年后。一体化并不单单是交通的贯通，产业转移还要形成一定规模，城市之间资源共享的平台也要搭建好，然后自由流动，居住的环境形成了，一体化才有可能实现。
惠阳区振业创新发展有限公司黄艺副总经理对于一体化则表示，目前正在逐步推进，但要真正实现还是一个相当漫长的过程。近两年，可以看到深惠一体化已经取得了成果，比如沿海高速开通路网升级、两地医保开始互通、文化交流更加频繁等等，各方面都做了有益的尝试。但同时，深惠、莞惠毕竟是承载不同功能的城市，在经济、配套、消费观念等都存在着差异，一体化不是路网升级就可以完全实现的，还需要深层次的推进。
范忠洲针对近期交通路网的升级表示，政府落实重要干线表明在实际行动上将其提上日常。路网升级是深惠一体化推进的重要环节。世联代理了很多项目，在这方面的体会很多，经常会遇到城市与城市之间、区域与区域之间出现断头路，人们居住、出行不方便。在推进的同时，有更多重要的问题摆在面前，不仅仅是道路交通，还有通讯网络、医疗社保等各个方面、各个环节。我们可以这样说，一体化起关键作用的是交通，然后是其他方面的壁垒逐步消除，如政府管理、消费理念等。

2、惠州楼市机会如何？
其他配套若跟上，楼市将有大发展。
深惠之间一体化的进程逐渐实施，惠州楼市是否能在近期引来大发展的机会？对于这个问题，接受采访的开发商都表示了乐观的态度。黄艺认为，路网升级是一体化的重要前提，必将给楼市带来很大影响。比如沿海高速开通后，大亚湾在短短一个多月时间里，销售实现大幅上涨，这就是个很好的例子。交通便利首先改变的是人们的生活习惯和消费理念，拉近了两个城市的心理距离，“工作在深圳，居住在惠州”将被更多人所接受。其次，深圳目前可供开发的土地有限，去满足将近2000万的常住人口需求是相当有困难的，这就必然会冲破行政区域的局限，不断向外推展，惠州楼市必将吸引更多开发商进驻。
吴元辉也认为，在一体化的进程中，惠州楼市的机会还是很大，相比周边的广州、深圳、东莞，惠州房价水平处在一个绝对的价格洼地，民间资本肯定也会向这个区域流动。相比深圳动辄去到2万的均价，在惠州4000多的水平购房节省的购房成本是上百万的，因此随着交通的改善缩短城市之间的时间距离，外来置业者将会比现在更多。
中介则相对比较谨慎。范忠洲表示，从城市发展的角度来看，惠州不再是孤立的个体，而是同周边城市紧密相连，共同寻求发展机遇。以武汉高铁的开通为例，大大加速了中部与南部地区的融合和发展。惠州借助这个契机，将逐步减小与深圳之间的差距，包括房地产价格方面的落差，更多开发商将看好这个城市的价值洼地。另一方面，城市间的差异减小，关于老百姓的相关政策也会改变，如户籍制度等，才能进一步促进异地置业。现在仅仅是个开始，关键要看具体落实了。而城际沿线的房地产开发，如1号线沿线目前还没有特别出彩的项目。
肖琴华则认为，从深圳往来惠州一直都很方便，几条公路交通都比较便捷，所以如果只是单纯的交通利好，并不会大量地增加深圳人置业惠州。大量深圳人置业惠州，就是在一体化之后，居住氛围成熟、配套跟上深水平，目前这些还不现实。现在吸引深圳人置业还是因为惠州是价格洼地，以投资客为主。

3、哪些片区具备机会？
惠阳、大亚湾片区将直接受益，惠城区发展前景也很大。
大亚湾的区域优势无可取代，正好处于深圳的40分钟生活圈以内。据相关调查显示，在大亚湾置业的购房者中，深圳人占到六成以上，个别项目的深圳人所占比例甚至高达九成。
随着一体化的加速，区域前景也引来了众多企业在此寻找发展机遇。万科、和记黄埔、碧桂园、合生创展、卓越集团、珠江地产、中信地产等一大批品牌企业均已在大亚湾跑马圈地。下半年值得期待的项目很多，如合生创展在大亚湾猴仔湾面积约4 .14平方公里的项目，深圳皇庭地产80万平方米的高端项目。
但路网升级是城市融合的第一步，范忠洲表示，大亚湾的后续发展急需克服三大壁垒。一是便利的交通，这已在规划当中，沿海高速开通后大亚湾实现前所未有的销售高潮，原本滞销的楼盘也迅速消化。二是突破人口限制，当地只有20万左右的本地居民，受人口限制发展将会比较缓慢。即使有产业移民，整体消费能力偏弱，也使得楼盘过多地依赖深圳客。三是完善市政配套。
同时，多位业内人士也看好江北、水口区域。众厦地产惠州公司总监肖琴华认为，水口承接江北的居住转移，目前开发的几个企业都是大盘成片开发。
山水华府置业总监吴元辉非常看好江北，认为这样的高起点高规划的区域，在居住环境上优于其他区域，也是外来置业者首先考虑的区域。

4、哪一类物业有升值可能？
两种物业，一种是中心区中小户型，另一种是资源性楼盘。
目前惠州市场将迎来小户型推货高潮。
最新开盘的名流公馆216套复式公寓，以7700元/平方米的价格创小户型新高。佳兆业中心首批500多套的货量中，90平方米以下的户型约占了70%，总量近300套；德明•合立方第二批单位均为37-50平方米的小户型公寓，总量有360多套，另外还有其他主推中小户型的楼盘如宏益公馆等。

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