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深圳市规划国土委:新盘价格备案不会只走程序

发布时间： 2010-8-13 浏览次数：

8月5日，深圳市最新一期政府公报披露，《深圳市房地产市场监管办法》（以下简称《办法》）已经市政府常务会议审议通过，将于今年9月1日起实施。
　　
　　这份综合的房地产市场监管办法，是在2004年废止的《深圳经济特区房地产行业管理条例》的基础上完成的，它不仅对过往的很多市场规范问题进行了梳理，而且，对目下市场的焦点问题———土地闲置、捂盘惜售以及阴阳合同等———也都有不同程度的触及。该政策发布之后，立即在房地产界和律师界引发相当大的关注。
　　
　　本周三（8月11日），《办法》起草者之一———市规划国土委发出新闻通稿，重申并强调了包括捂盘惜售认定在内的一些市场焦点问题。在本周四上午，该委市场监管处相关人士接受了南都记者的独家采访，对其中涉及的10多个问题一一回应。
　　
　　市场大多数专家指出，《办法》只是对一些重要问题作了大致的规范，但若要具体操作，未来必定会出台一系列细则，《办法》在最后的附则中也传达了这一信息。
　　
　　《办法》出台之后，广东国晖律师事务所律师霍静特对这一《办法》进行了研究，“保护购房者权益、限制开发商权力、打击炒楼，这些意图和努力在其中都能看到，在谋求买卖双方的信息对称和权利对等上，政府做出了努力。”她如此评价，“但是，依据这个《办法》，一些市场焦点问题恐怕仍然不能得到有效的根治，比如捂盘惜售、阴阳合同等等。”
　　
　　本报曾在周二（8月10日）晚间将大约13条关于《办法》的问题发往规划国土委。在周四上午，该委市场监管处相关人士接受了本报记者独家采访，对问题一一回应。
　　
　　《办法》对开发商中介监管更严
　　
　　规土委上述人士解释，《深圳经济特区房地产行业监管条例》，市场出现许多问题，管理部门无法可依，因此根据现在市场的实际情况，深圳出台了该《办法》。在深圳房价飞涨的2005年之后，官方对市场监管的措施逐渐多了起来，包括2005-2007年间出台的多项市场监管措施：禁止无证认筹、拿证10日内售房、不得集中开盘、分期销售、要价格备案、明码标价等等，这些如今都写进了《办法》中。
　　
　　《办法》主要在开发商资金管理、预售款监管、价格备案、捂盘惜售、中介代收资金安全、打击阴阳合同以及土地闲置处理等方面作了更进一步的规定。比如，对于价格备案，《办法》更是要求销售价格偏离备案价格便要重新备案，以此来打击开发商捂盘惜售。“整体上，《办法》对开发商、中介的监管更加严格了，这对市场规范、信息公平肯定会有很多帮助。”资深地产评论人士张伟表示。他举例说，诸如对中介自炒自卖、样板房可视为合同内容等规定都是进步。
　　
　　深圳市社科院城市营运中心主任高海燕则指出，这次《办法》对各种违规行为有了更加明确的处罚细则，因此显得更具可操作性。比如对开发商价格变化超过15%不备案，则要处罚10万元等等。
　　
　　样板房可视为合同内容
　　
　　在采访过程中，受访者印象比较深刻是：样板房成交楼标准、价格偏离15%要重新备案、预售款监管等方面内容。
　　
　　在样板房内容中，《办法》着重规定，如果开发商未提供样板房说明或未明确的项目，则样板房项目即为具体确定的商品房及相关设施的说明和允诺。等于是说，样板房如果不特别说明，其本身即可视为合同内容。不过，据记者采访了解，绝大多数开发商都会在样板房显眼处写上：非交楼标准。
　　
　　在预售款监管上，但《办法》明显比之前严格了许多。不仅要求预售款必须专款专用，并且要求开发商提取预售款必须出具相应的材料证明文件，而若开发商违规使用预售款，其违规部分将要被处以每套5万元的罚款。这一规定，以及对开发商在申请预售前，项目资本金余额不得低于10%的规定，都对开发商的资金提出了更为严格的监管，这非常有利于规避楼盘出现无法交付甚至烂尾的风险。
　　
　　《办法》严格中介资金收取也同样有利于风险防范。《办法》规定：经交易各方当事人书面同意，中介可以代收或者监管不超过交易价款总额5%的交易款项。而之前，中介可以代收买方全部的首期款。这一规定，很明显是借鉴了当年“中天事件”所造成的消费者高达数千万的损失。
　　
　　价格备案打击捂盘惜售
　　
　　但在一些市场焦点问题上，《办法》所给出的回答，不能让业界满意。这突出集中在了关于“捂盘惜售”和“阴阳合同”的监管上，这两个问题，是深圳近年来出现的最惹眼的市场焦点。但对这两个公众时下最关心的问题，房地产界和律师界纷纷表示，《办法》中的规定，并不会让这两个问题得到解决。
　　
　　关于捂盘惜售，本报此前曾进行过多次深入报道，并且调查出开发商多数都通过做高备案价来实现销售控制的目的。而这一点，官方如今也认定为捂盘惜售。《办法》中明显体现了这一点，其规定：楼盘销售价格与备案价格偏离超过15%便要重新备案。官方希望以此来遏制开发商捂盘等涨价。但在业界普遍看来，这一要求完全不能根治“捂盘惜售”。“《办法》并没有对开发商初始备案价做出任何要求，而那才是问题的症结所在。”霍静指出，一个市场价值2万元/平方米的楼盘一开始就备案为3-4万元/平方米，等他卖楼的时候，把要卖的那部分再去调一次备案就可以了，其它的还可以按原价捂着，照样可以像原来一样控制销售。她建议，政府应该对开发商的初始备案价做出规定，对明显偏离市场价的备案，要求开发商给出合理解释。
　　
　　更多的市场分析人士则提出疑问，政府只是对楼盘价格偏离备案价超过15%而不去备案做出处罚，如果开发商依然像原来（做高备案价）那么卖楼，但是按照规定来备案，又该如何？他们担心，如果这个备案依然是像原来那样只是走个程序而已。
　　
　　但上述人士在接受采访时明确否认备案价格只是走程序。他回应说，这其中一个根本的前提是开发商不能随意调整备案价；其次，在该条第三款中说明了管理部门未来会“制定并公布房地产开发价格行为准则”，这是说将来会有一个操作细则来规范开发商如何定价；其三，这一条要和第24条规定联合起来解读，第24条规定主要涉及开发商不得进行捂盘惜售等价格违法行为。将来，如果开发商备案价过高，销售价过低，或频频调整备案价都要给出合理解释，否则我们会进行调查，并视结果处罚。

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