距离新政颁发已经4个月了，从2009年开始狂飙冒进的惠州楼市和全国一线城市一样，在新政的调节下，终于有了退烧的痕迹，表现在成交量的下降，投机的减少，然而，在这些表面现象背后，依然酝酿着很多令人不安的因素，巴菲特说过，只有在退潮后，才能看出谁在裸泳，惠州的很多开发商在新政之下，展现出迥然不同的生存状况。
楼盘价格松动，收楼纠纷频现
惠州在7月中旬还出台了严格第三套房贷的限制措施，惠州一些中小开发商的楼盘价格开始出现松动，江北某楼盘在5月开盘的时候还卖5000多元/平方米的均价，不到两个月，8月份内部消息透漏，现在该楼盘的均价卖到4700元/平方米。有消息声称，该开发商的资金链开始出现问题，在压力下为回笼资金被迫开始在内部降价销售，目前该消息尚未得到开发商方面认可。
开发商资金链的紧张，导致收楼纠纷频现，一些楼盘收楼延期，一再拖长，在新政过后，江北、麦地多个片区，收楼纠纷风波不断，而收楼纠纷很大一部分是开发商没有按照预定的合同向承建商按时交付工程款，江北某楼盘，由于预付的工程款不能到位，承建商甚至把建好的房屋水电通通给拆了。
而大亚湾、惠阳一些以深圳客为主体的楼盘在此次调控中重伤，不仅是这样的中小型开发商断臂求生为了面对年底的汇款压力，采取打折，和替消费者垫首付的做法。和小开发商不同的是，一些品牌开发商，2009年项目销售情况好，手头上资金充裕，一些工程进度都如期而行，价格依旧坚挺不放，很多项目还有一定程度的上涨。
开发商“犹豫”，项目开工放缓
新政让很多大亚湾、惠阳的楼盘延迟工期，一些楼盘甚至封顶了却依旧不拿预售证。对于迟迟不拿预售证，开发商的说法似乎很一致，购房者心理预期受到影响。由于到访客户人流量减少，销售情况不好，所以许多待售楼盘都减慢了工程进度。
客户都在观望，政府和银行也卡得很严，所以很多楼盘工程进度都被迫放缓，但是在惠城区，一些项目还是按照原定的规划开工建设。
3月26日，位于金山湖片区的金山湖花园2、3号小区同时开工。隆生地产此次大规模同步开发，施工面积达到38万平方米，德威在江北、东江新城的两个新项目将同期动工，开发商方面表示，同一时间的开工面积达到40多万平方米，这是今年惠城区开工量最大的。
品牌房企调整策略，业绩逆势而上
据数据显示，5、6月很多楼盘成交量为0，一些130平方米以上没有竞争力的大户型项目陷入混沌迷茫之中。然而，一些开发商开始调整推货策略，一批以中小户型为主的居家型产品开始得到市场的追捧，一些拥有资源、稀缺景观的大盘、豪宅盘继续受到市场的青睐。
光耀的花语岸、隆生的金山湖、山水华府的上郡、江北的宏益公馆都成为了这个市场中的佼佼者，合生创展成为惠州上半年的销售冠军。帝景湾·帝1号仅2010年5月，短短一个月的时间里，销售额就冲破1亿大关，创造了2010年惠城区的热销奇迹。
在住宅市场遇冷的同时，惠州上半年的商业地产却异军突起，不仅创造了50套商铺3个小时售罄的记录，而且商铺写字楼的成交价格都屡创新高，富力就是其中的代表。楼市新政出台差不多两个月，富力丽港中心写字楼继5月初喜获3000万元成交大单后，5月底又再添整层写字楼成交，富力丽港中心项目5月销售金额过1亿。
■业内研判
资金链决定了房企的走势
林晓华众厦地产总经理助理
在新政前后，惠州房企的一系列的变化，最大的决定作用还是资金链的问题。我们可以把惠州市场上的房企分成三类，一类是来自深圳广州的一线开发商，资金实力雄厚，拿地的代价高，追求品质，所瞄准的也都是改善型需求的客户；第二类是来自珠三角的开发商，这类开发商一般在其他地区都有实业，所用的资金也是靠集团抽调，拿地成本相对较低，而资金上一般有得不到本地银行的支持，这类企业的资金压力都很大。最后一类就是本地企业，拿地成本低，能得到本地银行的信贷支持，但是面对政策的预判能力不如前两类企业，所以有些眼高手低，所以当市场成交量萎缩的时候，这类企业也就失去了话语权。
由于这些房企的类型不同，造成了资金链的差异，所以下半年，预计品牌房企量稳价升、珠三角的企业问题就比较大，量中价跌，如果有降价一定是从这类企业开始，暴跌也有可能，而本地企业基本上走势应该是量平，价微跌。
开发商调整及时，图谋后市
江南惠州资深房产策划人
新政前后，惠州开发商走了一条轮回路，本次调控的背景和2008年完全不同。2008年的调控前，很多开发商手里都有大量2007年的存量，导致最后有些被迫降价，但是这次调控的背景实在，在整个2009年房地产市场急速飞跃的情况下，很多开发商手里没有多少存货量。
新政来临后，开发商的预期心理准备也比以前充分很多，应对更为从容，开发商面对市场的调整能力很强，抗风险能力也有所增加，很多开发商主动降低心理预期，调整价格，把很多6-7月份推向市场的产品，都往后压一压，到了8月份才开始动，市场也继续有成交，而不是0成交，很多开发商依旧相信后市，看好未来惠州房地产市场的发展。很明确地看到，惠州和深圳的对接已成气候，无法抗拒。