房地产策划代理公司——众厦地产：9.1新规执行炒房回报率将降低

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9.1新规执行炒房回报率将降低

发布时间： 2010-9-2 浏览次数：

房网讯：《深圳房地产市场监管办法》（简称《办法》）9月1日正式实施，但消灭阴阳合同的客观条件还需继续完善，个税核征率也并非像传说中的那么高，《办法》短期内仍难以对深圳楼市产生较大影响。若阴阳合同能够被取消，卖家将很难以“交易成本上升”为借口乘机叫高房价，炒房的回报空间也将被进一步压小，深圳楼市的成交量成交价将逐渐恢复到平稳合理水平。
　　
　　消灭阴阳合同条件还不具备
　　
　　9月1日实施的《办法》中备受关注的内容包括打击阴阳合同、规范开发商资金使用以及商品房推售价格的调整备案三方面，其中打击阴阳合同的规定受到的关注度最高。按规定“中介公司不得为当事人签订阴阳合同提供便利，否则处5万元罚款”。
　　
　　对此，深圳知名房地产律师张茂荣表示，消灭阴阳合同必须改“核实征收”方式为“核定征收”，目前尚不具备核定征收条件。二手房个税计征方式分为核定征收与核实征收两者，核实征收即据实征收，核定征收即大家说的评估核定计税价，其前提是二手房交易估计系统的建立，而二手房交易估计系统的建立是一个十分庞大而复杂的工程（并非现有的评估公司进行个案评估），必须涵盖全市各个片区各种类型住房的参考价格，并涉及楼层、楼龄等因素，短期内很难建立。
　　
　　个税核定征收率没想象中高
　　
　　针对“交易成本”上升的疑问，张茂荣律师称，个税核定征收税率不会超过评估核定价的3%。目前，舆论几乎一致认为阴阳合同寿终正寝后取而代之的是按评估价与原登记价的差额扣除原值、转让税费及相关合理费用后的20%纳税，其依据是《个人所得税法》。如此算来二手房交易将多支出数十甚至上百万税款，各家中介正是借此呼吁处于观望状态的不明真相购房者入市，导致此轮楼市的回暖。
　　
　　事实是，《个人所得税法》是核实征收的依据，前提是原值明确，交易价格真实，相关费用清晰。正是因为二手房交易都以原登记价过户，真实交易价无法查明，才施行评估核定征收。核定征收的依据是《税收征收管理法》第35条之规定，二手房个税的税率依据是国家税务总局国税发【2006】108号文件《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》。该《通知》第三条明确规定，核定征收税率为核定价的1%-3%，核定最低计税价一般都低于市场价。
　　
　　阴阳合同若取消，炒房回报率降低
　　
　　在《办法》执行之前，近日深圳楼市一二手市场成交量均有很明显回升。业内人士告诉记者，开发商陆续推出以前的存量房，而价格也比较平稳，因此导致深圳成交量有所回升。另外，市场回暖部分原因也是受《办法》出台的影响，买卖双方因为担心“交易成本”增加而加紧交易。
　　
　　宣扬按评估价与登记价差额20%征收个税或许是中介诱购房者入市之手段。张茂荣律师称，虽然不能说中介是明知不会按评估价与登记价差额20%征收个税而故意误导交易双方尽快成交，但不论实情混淆视听督促当事人交易赚取佣金确是事实,因此，购房者要慎防被忽悠入市。
　　
　　玉家雄表示，新规执行后，面对交易成本上升，卖家很难单方面叫高房价，深圳房地产投资回报空间将被压缩。因为房价是由市场决定的，卖家单方面提价，市场未必会接受，房子价格关键还得看房子自己的价值。如果未来深圳房地产市场按照新规来进行交易，楼市成交量成交价会逐渐恢复到平稳合理水平。

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