多数专家认为惠州若限购 惠东惠阳楼盘将受重创

提要： 惠州应该实行局部价格限购 众厦地产总经理助理林晓华 上半年，惠州主城区的房价曲线基本是45度斜线上升，上涨超过两成，让政府压力相对较大，惠城区均价也逼近7000元/平方米大关，这些综合因素足以让惠州被限购。从市场层面来看，上半年惠州的改善性需求一直比较旺盛。从这个层面讲，惠州房

　　惠州应该实行局部价格限购

　　众厦地产总经理助理林晓华

　　上半年，惠州主城区的房价曲线基本是45度斜线上升，上涨超过两成，让政府压力相对较大，惠城区均价也逼近7000元/平方米大关，这些综合因素足以让惠州被限购。从市场层面来看，上半年惠州的改善性需求一直比较旺盛。从这个层面讲，惠州房价上涨是合情的但是不合理的，前者是按照惠州目前在珠三角的发展水平，房价应该是上涨的，不合理则是个别区域涨得太快。

　　惠州实施限购是基本确定的，不然政府脸上挂不住。但是我们也要理解限购的本质是什么，不是为了把房地产行业打倒。我不赞同区域限购，惠州地域广袤，投资和外向型需求已经成为惠州楼市的主导力量，如果限购，大亚湾、惠阳这两个区域都会完蛋，这不是政府希望看到的。

　　我认为惠州应该实施局部价格限购，具体来讲，均价在6000元/平方米以下的楼盘不限购，这一部分楼盘很多都是有改善性需求的客户，要是限了，手上的房子卖不出去，很麻烦，政府不要对普通住宅限制太多。对均价在6000-15000元/平方米的楼盘限购，从多家中介代理机构的统计数据来看，这个价格是惠州改善型产品的主力价格，也是深圳客、投资客最为集中的价格区间，这个一限购，很多楼盘为了冲年底的业绩，会考虑降价，这样政府调控房价的目标也实现了，而又没有误伤到刚需。与此同时，均价超过15000元/平方米的楼盘不限购，把最中间主要的价格区间限制住，放两头就可以达到调控目标。

　　焦点话题

　　小户和大户谁受影响大？

　　◎描述：限购的传闻，已经让惠州开发商开始探讨倘若限购，将给自己带来的影响。其实，从限购传言近两周在惠州产生的效果来看，受影响最大的那一部分楼盘已经浮出水面。相对于120平方米以下中小户型为主的楼盘，以大户型为主的项目最先乱了阵脚。而近几个月销售一直平平没有起色的惠城郊区别墅，则成了业界公认最危险的一类产品。

　　限购传闻下，刚需族急忙出手，近来中信水岸城等一批出现抢购的楼盘，加强了中小户型楼盘的自信。例如，名流印象营销总监李耿明就认为，有本地刚性需求支撑，限购带来的冲击不会太大。而合生帝景湾等一批老牌豪宅因为资源优势和长期形成的品牌美誉度，开发商也不紧张，称可以通过改变付款方式等一系列的方式，应对限购带来的冲击。而在碧桂园·十里银滩、合正东部湾等一批海景资源大盘崛起的时代，业内认为惠州一旦限购，政府很可能会考虑到这些楼盘的风险性，选择分区限购。即只限惠城区，不限惠阳和大亚湾。这样一来，惠城区一些以深圳客为主要目标客户的郊野别墅，受到的冲击将会是最大的。今年供应量巨大的这样一批别墅楼盘，一旦限购将是最危险的楼盘。

　　○专家代表

　　限购对伪高端住宅影响最大

　　合生创展东部区域公司营销总监周华锋

　　我认为，今年惠州如果被列入限购名单，其中很大一部分原因是因为惠东、大亚湾这些滨海大盘。碧桂园的开盘数据我一直在关注，如果真像网上说的有40个亿的话，那么十里银滩很有可能是压倒惠州限购这匹骆驼的最后一根稻草。40个亿是什么概念？相当于惠城区两个月的销售量，必然会引起很多关注，对惠州限购造成压力。我认为一旦限购的话，惠州受影响最大的是那些“伪高端”。什么是伪高端？比如惠城区一些本地自住客不感兴趣，只能依靠深圳客来买的这部分楼盘。而且一旦限购，大开发商操作的一些品牌项目，优势会凸显出来。大开发商开发的真正高品质楼盘，以及给刚性需求的楼盘，受影响都不会很大。市场会进一步分化，一些产品品质差、营销能力也跟不上的小开发商，可能会非常危险。

　　限购对刚需盘影响不大

　　名流印象营销总监李耿明

　　对限购的传闻我曾经几次跟业内同行求证，发现前阵子大家讲的时候基本都认为不可能。但最近再讨论这个话题，都不那么肯定了。我个人倒不是那么紧张，因为即便限购对名流印象这样的刚需盘来说，影响也不会很大。从市场在售楼盘的情况可以看到，虽然有相当一部分楼盘销售很平淡，但像名流印象、万科城华府、中信水岸城，这些产品面向本地刚需人群的项目销售都不错。拿名流印象来说，我们的产品面积在60-120平方米这个区间内，今年推出了450套新货，到现在差不多卖了420套。我们的客户，基本都是刚性需求，而且大部分是首次置业。因此说，如果产品瞄准的是刚性需求，价格合理，是不怕的。

　　焦点话题

　　惠城区和郊区谁受影响大？

　　◎描述：开发商恐慌心理加重，一方面，以三宅一生、名流印象、中信水岸城、鹏达御西湖等为代表的楼盘加快了降价走货的速度；另一方面降价策略立竿见影，刚需集中出手，尤其是80多平方米左右的小三房，几大楼盘的销售都是“抢疯了”。观察人士认为，惠城区虽然以本地客为主，但今年下半年货量很大，原本就不好卖的市场，再加之限购，部分买家有可能被挤出去，开发商的日子将更难熬。

　　在惠阳、大亚湾，影响比城区更严重。去年3-5月市场尚可，5月后迅速冷却，第四季度再攀高峰，今年上半年又再次冷却。中原地产报告披露，上半年惠阳住宅成交3925套，环比减少7%。成交清淡，房价也出现波动，上半年新房住宅成交均价为5632元/平方米，环比下跌9.7%。大亚湾没有具体的数据统计，记者从几家开发商处了解到，成交一般般。业内认为，如果说惠阳还有部分刚需，大亚湾这个靠外围拉动的市场，中小户型投资产品居多，限购冲击将更大。

　　惠东在下半年似乎抢了惠阳、大亚湾的风头，尤其是部分高端的投资客客源。滨海度假产品以高性价比跑赢市场，但湾区内货量也非常巨大，仅碧桂园就还有9000多套亟待推出。开发商开始冲破珠三角，面向全国，乃至全球拓展渠道，试图冲破“一旦限购”的市场冲击。对于这样的产品，更多业内人预计，营销做得好，产品还是不愁卖。

　　○专家代表

　　对惠城、惠阳影响都很大

　　某地产惠州分公司营销总监黄英飚

　　对惠城、惠阳、大亚湾的影响是最大的。市场反馈还主要看限购细则，是限外、限套数，还是限户籍。在惠城区，我们能看到一些开发商已经陆续走低价策略，赶紧跑量，抢在限购之前。如果限购，改善型、投资型产品很难走量，刚需产品定价合适的话，还能卖得不错。未来市场一定会呈现两极分化，好的房子会特别好，差的会特别差。

　　惠东也分为两个市场，一个是滨海区域，一个是城区市场。县城的市场没有限购的必要，基本是自给自足的状态。滨海区域的产品都是有度假功能的，覆盖面很广，客户群很大，它与传统的投资产品还是有所不同。

　　惠阳、大亚湾受的影响会非常大，但这两个市场又有区分。惠阳还有一部分刚需，大亚湾基本上是纯投资市场，销售靠外围带动，刚需是很少的，因此，受影响也会更大。

　　担心的时候就会赶紧走量

　　启明实业有限公司营销总监徐鸿安

　　一线城市限购后，把一部分流动资金挤向了周边城市，从上半年来看，惠州也吸收了这部分的购房者，尤其是惠阳、大亚湾。如果限购，这两个区域所受的影响会很大。惠城区受到的影响并不是很大。相当一部分购房者是在深圳工作，而又在深圳买不起房的人，来惠州买房是作为一个缓冲。从产品上来看，普通住宅所受的影响不会很大，限购限制的大部分是投资需求和改善需求；高端楼盘的销售会有问题，能买得起的人，名下肯定有好几套房。

　　惠东滨海度假产品的客户比较广泛，不仅局限于深圳，乃至全国。在流动性依旧泛滥的情况下，资金要寻找出路必定会选择这类保值性产品。滨海资源优势非常明显。

　　但现在关键是不明确如果限购，限购的具体细节，如果是限制户籍还有解决办法，但也有可能是限制套数，惠州相当一部分是改善型需求。每一次调控，大家都在担心中成长，我不认为是“恐慌”，担心的时候就会赶紧走量。

　　○专家语录

　　深圳调控深化会促使投资需求外溢到惠州，带动惠州房价上涨，加之惠州本身房价也在上涨，两种力量作用下，将导致惠州限购的可能性增大。

　　———高海燕

　　我原以为惠州上榜的可能性不是很大，最起码不是首批出现的。但最近惠东滨海项目太热了，加重了惠州限购的可能性。

　　———袁克俭

　　我认为惠州应该实施局部价格限购，均价在0.6万-1.5万元/平方米之间的楼盘限购，6000元/平方米以下和1.5万元/平方米以上的楼盘，不限购。

　　———林晓华

　　惠州全面限购的可能性较小，分区限购的可能性较大，主城区惠城区限购，其它不限购。

　　———范忠洲

　　惠州如果被列入限购名单，其中很大一部分原因是因为惠东、大亚湾这些滨海大盘。

　　———周华锋

　　即便惠州限购，对刚需盘也影响不大。如果产品瞄准的是刚需，价格合理，是不怕的。

　　———李耿明

　　如果限购，惠阳、大亚湾受影响会非常大。惠阳还有一部分刚需，而大亚湾基本上是纯投资市场，受影响更大。

　　———黄英飚

　　惠东滨海度假产品的客户比较广泛，不仅仅局限于深圳，在市场流动性泛滥的情况下，资金依然会选择这类保值产品。

　　———徐鸿安