林晓华:深房价下降空间不大 三四月或是购房良机

[提要]众厦地产自1996年成立以来，一直都关注这座城市住宅的开发，我曾在2009年、2010年做过两年研究，主要研究三个方面的问题：一是整个政策的走势；二是市场整体氛围和成交量；三是置业者，包括客户的需求。通过三方面的研究得出市场的走势，然后再给开发商提供一个决策参考的依据。

2012春季攻略：
2011年“寒冬”成了大部分城市当年楼市的真实写照。2012年“刚需”变成了深圳楼市的中流砥柱，近七成首次置业刚需群体在等待购房时机出手，刚需亟待爆发。深圳楼市随着春天的脚步缓慢升温，2012年楼市是否是08年的又一次轮回？观望已久的刚需购房者是否迎来入市的最好时机？面对机遇和挑战，开发商路向何方？为开发商出谋划策、为购房者指点迷津！搜房网“大话地产”与业内人士共话2012深圳楼市。

众厦地产林晓华

众厦地产自1996年成立以来，一直都关注这座城市住宅的开发，我曾在2009年、2010年做过两年研究，主要研究三个方面的问题：一是整个政策的走势；二是市场整体氛围和成交量；三是置业者，包括客户的需求。通过三方面的研究得出市场的走势，然后再给开发商提供一个决策参考的依据。

根据这些原则，我们认为研究未来中长期的发展，主要有两个指标：一是长期指标，就是未来10年，这个指标是GDP增速的变化情况来看长期，10年这个周期段的走势情况。从最新的国际货币基金组织对中国GDP增长来看，未来10年中国的经济增长率会趋降，从前10年平均每年9%、10%降到平均每年7%和8%，这个趋势会在今年和明年，整个GDP会平均到8.3%-8.7%之间。从GDP增幅不断下降来讲，房地产的暴利时代终结有可能实现。

还有M1和M2，就是市场上货币流通的情况，这直接关系到股市和楼市投资的指标。2009年2月份，因为国家投入4万亿的流动性注入市场，2009年2月份开始M2的增幅从20%这个区域直接上涨到2010年初的40%，一年涨1倍，直接导致房价，特别是深圳房价创新高。从2010年一直到去年的12月份，M2全国的投放量萎缩到12%，甚至低于2009年2月份，房价短期不调，但投资和投机后续的支持力度是非常弱，没有多余的资金投资到投机市场，所以市场上最难销售的以纯粹高端和投资为目的的项目会比较滞销，这是从中期角度来看。

地价成本高 深圳楼市均价下降空间仅7%-8%

短期看，深圳的市场情况和全国不一样。在全国，最新的数据表明，最近一年全国房地产开工量缩减了30%，而深圳由于大部分依靠旧改，历史遗留土地的财务成本、建筑成本不断地上涨，导致深圳的房价该调不调，而且一直比较坚挺。也有些城市未来正在转型，领先于全国，船小好掉头，而且金融的支持力度非常大。

今年和明年深圳房价的趋势，应该说均价跌幅不是很大，这是业内共同的看法。从建筑成本决定楼市最低价，市场需求决定楼市最高价这个基本判断来说，只有你找到市场上的需求，你才能获得溢价，获得差异化营销业绩。但整体来讲受制于大环境，我相信今年成交量的萎缩无可避免，价格下降空间7%-8%，我觉得已经差不多了。

深圳三四月是刚需购房好时机

成交量是决定价格走势的先行指标。成交量什么时候能够有一个新的表现和拐点呢？业界普通的观点，关注今年3、4月份和今年7、8月份，主要关注的是货币政策的变化。比如说准备金率下降的次数和比例，同时又关注我们深圳自身的GDP能不能逆势飘红？因为深圳GDP的增长率也是多年排在全省倒数了，今年和明年经济转型，我们注意到新投资注入到深圳。

成交量不光是一个盘，整体回暖才是真的回暖。怎么做到整体回暖？除了开发商正确的营销策略和价格策略之外，我们回顾一下1998年之前，深圳是外销市场，外销商品房占了主体。大部分户籍居民都拥有了房产，暂住人口只能买一套，又受到很多贷款的制约，很多开发商的房子要么朝商住方向转，或者向国内的富裕阶层，引导需求到深圳买房，这两种趋势已经明显的在营销策略上展示出来了。

绝对成交量在今年7、8月份能不能回暖？还要看货币政策、流动性的变化，还有深圳自身的转型，这是真正可以看到的，明年的走势要看7、8月份。短期来看3、4月份是刚需的购房机会，但主要还是二手房，而不是新房，我们7、8月份才能看到整体形势是往上走还是向下走。

深圳房价下跌已是不可否认事实

深圳房价有价格标准，一个是成交均价，还有同一片区、同一楼盘不同月份成交价格的浮动，可以从官方的网站上拿到数据。还有一个是二手房的挂牌价情况，从新房、二手房，主要从这些比较。2011年，新房领先于二手房调整了，2011年4月份深圳有限贷令、限购令严格实施之后，深圳房价在去年4、5月份曾经套了一大批人，龙岗中心城的一个楼盘整整降了5000元。

从楼盘的降幅和区域均价的降幅怎么没有20%以上呢？肯定有了，所以春节之后通过走访，二手房门店的挂牌价下降超过了10%，这个下降是现实的，并不是我们认为房价很坚挺，我们在春节基础上再降8%，也有成交量同步下跌为依据做出判断的，深圳房价下跌已经是现实了，不可否认的事实了。

定价策略和营销策略要跟着市场走

我们怎么看待置业者对区域价格不敏感，春节期间成交最好的，招商果岭只是一个盘，春节一天成交200套，因为降价以后比同区二手房低1000元，成本不过是7000多，卖到1.2万元已经很满意了。罗湖的湖贝片区，本地的楼盘开盘当月卖完，现在新房是2.1万元左右，如果定价2.8万元，客户肯定会考虑。所以对项目的判断是根据市场需求，而不是你的成本，所以我们的定价策略和营销策略跟着市场走。

暂时在今年刚需和改善性需求的目标价格走，如果地段和产品很好，可以放在2013年或2014年考虑，你承担的风险就是财务成本每年30%的递增。而且定价就是按照价格预期的，卖得好就是1.5-1.6万，旁边一点点2万多。

今年放松信贷的可能性不大

全国会不会降价，房贷会不会放松，还有深圳压抑的购房者如何应对今年的变化？全国有很多城市的刚性需求没有释放，而且很多城市的趋势没有限购、限价令，不像深圳特区内外一体化了，有一个统一的政策。像遵义，这些区域有一些改善性的需求，他可以做新城和大盘开发，价格很坚挺，供求没有什么直接障碍的，对他们来讲不存在降价的问题，直接把需求引导到价值体系里面，不存在降价的问题。

对于银行放松信贷，目前从央行的政策，还有存款保证金率来看，我们预判放松信贷的可能性今年都没有，央行不敢放松信贷，怕房地产反弹。只要放出一个信号，房企就涨停板，这样怎么敢放松信贷呢？这是开发商自己给自己下的一个套，今年6月份之前除非房地产有破产或者有什么迹象，或者GDP下滑到7%以下，今年上半年的信贷才有可能放松，这是一个预判。

刚需不是开发商的购房主体

具体到深圳来讲，刚才也说了根据片区的均价制定买房的心理承受价格，深圳非常好预算，不要说3、5年后增长到什么阶段，深圳房价的价格区间就是1.6万至2万，不好的地段1.6万元以下他又不买，比较的地段超过2万他又买不起，开发商应该抛在一边，刚需不是开发商的购房主体，而是有一些闲散资金的人。有大量的公务员，大量金融机构的从业人员，他们有5、6套房，手里还有上百万的资金，他需要的是商铺，这时候显然住宅产品是滞销的，你为什么还要做住宅呢？价格又超过了刚需的承受范围，又要卖给改善性需求，那是你自己违背市场规律，必然会滞销。

换句话说，如果你是住宅，但是区域很好，商业氛围浓厚，你把它变成写字楼、酒店公寓，说不定就卖得动了，这就是产品调整的问题，适应产品需求是策划公司唯一可以帮助开发商做的。如果开发商按照自己的意愿，这谁都帮不了你。作为消费者来说也要判断这个商品是不是你心目中理想的产品，跟你的购买能力、承受能力，尤其是银行政策制定你的购房时机，我觉得今年还不是抄底的时间，这时候投资客不会入市，抄底也不太现实，投资客和刚需所看的指标是不一样的。