东莞分期供地应对企业圈地

    近日，广东省东莞市国土资源局局长刘润荣透露，从今年起，该市将对大型投资项目试行分期供地制度，优先保障项目首期用地，对年内未动工项目收回指标。同时，定期对已供地项目进行效益考核，建立建设用地评价体系和产业用地黑名单制度。

　　此举无疑给跑马圈地的产业地产亮了红牌，同时也是对供地方式改革所做的一项探索。
　　“分期供地可加强对项目用地的监管，使土地不被粗放式利用，但前提是土地出让之前必须有整体规划，后期开发土地不可挪作它用。”广州市社科院研究员、广州民营经济发展研究会副会长彭澎坦陈，对于拿地企业来说，如果拿下首期地块后，因前期基础设施建设及产业培植导致后期地块升值，而地方政府要求提价的话，那么企业对后续地块，将陷入拿与不拿的两难境地。

　　规避土地浪费

　　据东莞市国土资源局副局长叶绍焜介绍，该市以往审批大型项目，都是一次性批给巨幅用地，但对是否按时开发、是否节约用地等问题，却欠缺有效监管，因而导致土地资源的浪费和闲置。今后，针对大型项目，该市将试行分期供地制度。

　　目前，东莞市国土资源局专门成立了批后监管科，这在广东省国土部门中还是首例。“今后，对于引入的大型项目，如果投产分几期，那么就分几期供地。”叶绍焜说，东莞将优先保障项目的首期工程用地，定期对已供地项目进行效益考核，并以此为依据，决定是否继续供地或调整后续供地规模。

　　东莞并非唯一提出分期供地的城市。近期，马鞍山市在集约用地方面也提出，实行分期供地制度，对分期建设的大中型工业项目，第一期供地一般不超过100亩，以防止企业圈地；同一企业在该市已取得用地，但项目未建设或已建设未达规定标准，则不再安排新的项目用地计划。

　　成都市青白江区也提出，对新入驻的项目和扩建项目，严格根据项目建设计划和进度，分期分批供地。天津市武清区则实行整体规划、总量控制、分期供地、限期开发的原则，预留建设用地范围，根据实际到位注册资金和生产建设进度分期供地，不得先供待用。

　　显然，许多城市已意识到产业用地供应过程中的圈地现象。深圳众厦地产董事长助理林晓华表示，在不少城市里，产业用地以产业之名，行圈地之实。“发展产业反而不如倒手土地的利润高。”广州寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同也表示，有些开发商以物流、旅游、工业园区为由拿地，等地块周边配套成熟后，土地则改作它用。“不仅产业没发展起来，对整个区域的规划也造成了破坏，导致大量土地被浪费。”“分期供地是避免土地浪费的一种有益探索。”韩世同认为，东莞的可用土地已经不多，同时面临升级转型的问题，除了盘活已有的产业用地之外，必须严控新增土地。

　　房企的担忧

　　广东省国土资源厅去年在东莞调研时，刘润荣就汇报了制约当地土地供应的两大问题，即新增用地指标少、用地审批时间长。

　　刘润荣建议，上级国土部门可对年度计划指标实行差别化管理，给予转型发展所需的新增指标保障；进一步简化审批程序和材料；多出台用地支撑政策，例如鼓励存量土地调整，把具体项目供地审批权下放至地级市。

　　据韩世同介绍，东莞作为地级市，审批权限有限。目前，该市正处于产业转型升级的关键时期，每年至少需要1.5万亩的新增用地指标作支撑，但近几年广东省下达给东莞的新增指标只有约1万亩。“采取分期供地方式，则可有效缓解项目排队等土地的现状。”彭澎也认为，土地供应确实需要进行一定的改革，但应该有长期的规划。“大型项目不能一窝蜂上马，土地出让金也要避免一次收完。”分期供地可加强对项目用地的监管，使土地不被粗放式利用，但前提是土地出让之前必须有整体规划，后期开发土地不可挪作它用。彭澎坦陈，对于拿地企业来说，也有一定的担忧，如果因前期基础设施建设及产业培植导致后期地块升值，而地方政府要求提价的话，那么企业对后续地块，将陷入拿与不拿的两难境地。

　　“所以必须跟进制定一系列规定，既保证土地集约化利用，又考虑到开发企业前期的投入和风险。”彭澎表示，可签订框架协议和实施细则，对后期土地的归属、土地价格等方面进行相应的约定，兼顾双方的利益，避免产生纠纷。