谁是商业投资的灵药？

  旁眼观莞

 
   林晓华深圳众厦地产发展中心总经理

    今年初，业内就有“万达跑得快、万科卖得凶”的预测。5月10日上午，万达地产以14.015亿、楼面价3499.7元/平米拿下东莞东城主山地块。这批建面在30-50万平米的“城市综合体”，由万达投资150多亿在东城、长安等地建设“万达广场”，业态包括精品购物中心、国际连锁影城、大型电玩、豪华K T V、连锁数码电器、高档酒楼、特色商街和高尚住宅、SO H O公寓等。

    住宅市场趋冷，政府引进商业缓解“土地财政”吃紧状况，而具有成功招商经验的“城市商业广场”更受政府欢迎(来源:南方都市报 南都网)

    万达地产此次迅速进入东莞市场，即有其谋求A股上市的战略需要，也有地方政府在住宅市场趋冷后，急于引入商业地产，缓解“土地财政”吃紧状况的原因。东城“万达广场”项目建面超过40万平米，是继广州白云万达、番禺万达、增城万达；东莞长安万达之后，万达布局华南的第五个城市综合体项目。如果虎门和南城规划中的“万达广场”相继建成，势必形成对整个东莞商圈的强势影响，刺激本土零售商业的加速转型。

    从基本面因素分析：一季度全国房地产开发投资同比仍增长3成，但同比涨幅连续9个月回落，这说明大量住宅用地进入建设高峰期，而商品房销售额却同比下降2成，售价回落态势明显；库存压力方面，据统计截至2012年2月底，全国商品房待售面积30526万平方米，同比增加3332万平方米，消化存量至少需要30个月以上时间。与住宅市场的缩量调整相比，国内正兴起一轮商业地产发展的热潮。前些年，许多城市引入太量的高档商业地产项目，由于定位不准确，目前多数经营不太理想，造成土地资源的浪费。各地政府在付出惨痛代价之后，更偏重于引入具有成功招商经验的“城市商业广场”项目。

    淡市中市场关注度易向“龙头”产品集中，成交意向和集中度也越高

    而在“城市商业广场”这个开发领域，万达走出了早些年的起步阶段。它利用商业地产易于聚集资金的特质，通过自建自营，只租不售，大幅降低国内商家的进场成本（一级铺租平均仅为50元/平米·月），而与众多国外品牌的签约结盟，又使其可低招商成本引入大型“主力店”。同时，万达在拿地过程中，十分注重解决地方政府“引品牌、促就业、提升城市形象”的政绩需求。在“招商、引资、人才、开发”等环节运行顺畅，使每个城市广场项目在拿地2年内即可投入经营，开业前通过销售公寓式产品回笼建设资金，此种商业产品开发模式在国内可谓独树一帜。(来源:南方都市报 南都网)

    回顾今年的东莞市场，业内一般认为住宅成交量不会超过去年，房价则会在别墅等高端住宅的拉动下呈“虚涨”态势。近期，虎门、厚街等多个商业楼盘蓄客及推售情况一般，虽然央行已3次“降准”，但显然市场投资积极性依然不高，买商铺博升值的欲望大为减弱。

    由于越是淡市，市场关注度越易向“龙头”产品集中，成交意向和集中度也越高。伴随着万达、万科等打造的成熟商业产品纷纷面市，本地商家压力倍增，如果营销策略过于保守，或谋求推高现售产品价格，就很可能形成“强者恒强、弱者恒弱”的局面。